L'immobilier
Acheter sa résidence principale : Bonne ou mauvaise idée ?
Pour beaucoup, devenir propriétaire est un objectif de vie. Acheter sa résidence principale est souvent perçu comme une étape clé, synonyme de stabilité et d’accomplissement. Mais au-delà de l’image rassurante de “ne plus payer de loyer”, est-ce vraiment un bon investissement ?
Comme tout choix financier, acheter sa résidence principale présente des avantages… mais aussi des inconvénients. Faisons un tour d’horizon pour comprendre si, dans votre situation, c’est une décision judicieuse ou une fausse bonne idée.0. Situation initiale
Avant de commencer, précisons un point important : ici, nous parlerons uniquement de l’aspect investissement dans sa résidence principale.
Si vous cherchez des conseils sur l’acquisition d’un bien, l’emprunt et la négociation d’un crédit immobilier, vous trouverez tout cela dans [cette section dédiée].
Dans ce chapitre, nous allons prendre un exemple concret : Kevin, 30 ans, qui décide d’acheter sa résidence principale. Il contracte un prêt de 250 000 € sur 25 ans avec une mensualité de 1 000 € à rembourser à la banque.
Regardons ensemble les avantages d’un tel achat.
✅ Les avantages d’acheter sa résidence principale
1. Investir au lieu de dépenser
Le premier avantage évident, c’est qu’acheter sa résidence principale permet d’arrêter de payer un loyer.
Avant son achat, Kevin payait 1 000 € de loyer par mois à son propriétaire. Après l’achat, il paie 1 000 € de mensualité à sa banque pour rembourser son crédit immobilier.
📌 En termes de cash-flow, c’est la même sortie d’argent, mais la finalité est très différente :
En tant que locataire, l’argent sort définitivement et va dans la poche du bailleur.
En tant que propriétaire, l’argent est investi dans un actif tangible : l’immobilier.
À la fin des 25 ans de remboursement, Kevin n’aura plus de mensualité à payer et possédera un bien immobilier.
2. Se protéger de l’inflation
L’immobilier est historiquement un bon rempart contre l’inflation.
La mensualité de 1 000 € de Kevin est fixe sur 25 ans, alors que les loyers ont tendance à augmenter avec le temps. Cela permet de verrouiller son coût de logement, tandis que les locataires voient leur loyer réajusté chaque année.
💡 Exemple concret avec une inflation de 2 % par an :
Aujourd’hui, 1 000 € permettent de payer la mensualité.
Dans 25 ans, en tenant compte de l’inflation, 1 000 € n’auront plus que la valeur de 610 € d’aujourd’hui.
Conclusion : Kevin paiera toujours la même mensualité, mais son coût réel en pouvoir d’achat baissera.
C’est un avantage financier non négligeable.
3. Sécurité et indépendance
Devenir propriétaire, c’est aussi être chez soi et ne plus dépendre d’un bailleur :
✔️ Pas de risque d’expulsion en cas de vente du logement.
✔️ Pas d’augmentation soudaine du loyer.
✔️ Liberté de faire des travaux, rénover, personnaliser son espace.
Mais surtout, c’est une sécurité systémique.
À la retraite, où les revenus sont souvent plus faibles, ne plus avoir de loyer à payer est un atout considérable. Même si les impôts locaux et les frais d’entretien existent toujours, le coût de logement est bien inférieur à celui d’un locataire.
👉 Dans une situation économique difficile (perte de revenu, crise immobilière, inflation élevée), avoir un toit dont on est propriétaire peut être un vrai filet de sécurité.
4. Avantages fiscaux
L’achat de la résidence principale bénéficie aussi d’un traitement fiscal favorable, notamment à la revente.
📌 Exonération de la plus-value :
Lorsque vous vendez votre résidence principale, vous ne payez pas d’impôt sur la plus-value (contrairement à l’immobilier locatif ou aux actions).
Si Kevin achète un bien 250 000 € et le revend 350 000 €, il empoche 100 000 € de plus-value nette, sans impôt à payer.
Voici ta section sur les inconvénients et risques d’acheter sa résidence principale, améliorée pour plus de clarté, de fluidité et d’impact :
❌ Les inconvénients et risques d’acheter sa résidence principale
1. Un achat rigide et contraignant
Acheter un bien, c’est s’engager sur le long terme. Contrairement à une location où l’on peut partir rapidement, revendre un bien immobilier est coûteux et complexe.
Dès l’achat, on supporte une série de frais importants :
Frais de notaire (7 à 8 % dans l’ancien).
Assurance emprunteur.
Mobilier et travaux pour aménager le logement.
👉 Si vous revendez trop tôt, ces frais ne seront pas amortis et la revente risque d’être une catastrophe financière.
Autre problème : l’achat d’une résidence principale consomme votre capacité d’emprunt. Une fois propriétaire, il sera plus difficile d’obtenir un crédit pour un investissement locatif ou un projet entrepreneurial.
📌 Dans les salles de marché, on appelle ça "être collé" : vous êtes coincé avec votre position et ne pouvez plus bouger.
2. Une rentabilité souvent surestimée
Beaucoup pensent qu’acheter sa résidence principale est forcément un bon investissement, car “l’immobilier monte toujours”. En réalité, c’est loin d’être garanti.
Les coûts cachés d’un achat immobilier
Devenir propriétaire ne se limite pas à rembourser un crédit. Il faut ajouter :
✔️ Les frais de notaire (7 à 8 % du prix d’achat).
✔️ Les charges de copropriété et d’entretien (ascenseur, ravalement, toiture...).
✔️ La taxe foncière, qui augmente régulièrement.
✔️ Les travaux imprévus : chaudière en panne, fuites, rénovation…
👉 Sur 20 ans, ces coûts peuvent représenter des dizaines de milliers d’euros, annulant une partie (ou la totalité) de la plus-value potentielle.
L’effet de levier peut jouer contre vous
S’endetter pour acheter sa résidence principale est souvent perçu comme une bonne idée. Mais l’effet de levier amplifie aussi les pertes si le marché baisse.
Exemple :
Kevin achète un bien 400 000 € avec 10 % d’apport (40 000 €).
Si l’immobilier perd 10 %, son bien ne vaut plus 360 000 €.
Son apport a disparu et il lui reste toujours un crédit sur le dos.
📌 Si vous êtes obligé de revendre dans un marché baissier, vous pouvez perdre plusieurs années d’épargne.
3. Immobilisation du capital et liquidité réduite
L’immobilier est un actif illiquide : contrairement aux actions ou aux ETF que l’on peut vendre en quelques secondes, revendre un bien immobilier prend du temps.
En cas de besoin urgent d’argent (changement de vie, divorce, problème financier), vendre son logement peut être un parcours du combattant :
Délais légaux incompressibles (promesse de vente, droit de préemption…).
6 mois minimum pour une vente (et souvent plus en période de crise).
Possibilité de décote si vous devez vendre rapidement.
👉 Être propriétaire signifie accepter d’être bloqué financièrement sur plusieurs années.
Faut-il acheter ou rester locataire ?
Il n’y a pas de réponse universelle. Tout dépend de votre situation personnelle, de votre horizon de vie et du marché immobilier local.
Acheter sa résidence principale est pertinent si :
✔️ Le coût du crédit + charges est proche du loyer équivalent.
✔️ Vous avez une bonne visibilité financière (revenus stables, faible risque de déménagement).
✔️ Vous comptez rester au moins 8-10 ans dans le bien pour amortir les frais d’achat et de revente.
Rester locataire est préférable si :
❌ Vous êtes mobile et envisagez de changer de ville/travail.
❌ Vous pouvez investir ailleurs avec un meilleur rendement (exemple : ETF, immobilier locatif).
❌ Les prix de l’immobilier sont trop élevés par rapport aux loyers (ce qui est souvent le cas dans les grandes villes).
📌 Règle générale : si acheter revient nettement plus cher que louer, mieux vaut investir son épargne ailleurs et garder de la flexibilité.
Conclusion
Acheter sa résidence principale n’est pas forcément un bon investissement financier, mais cela peut être un bon choix de vie. L’essentiel est de bien analyser votre situation, votre horizon et le marché avant de vous engager.
🔍 Dans la suite de cette section, nous verrons comment investir dans l’immobilier locatif et la pierre-papier (SCPI) en toute lucidité.